La vivienda y la
democratización de la propiedad
Por: Jairo Alberto Delgado Beltrán. Abogado
Universidad Nacional de Colombia
Miembro del Colectivo de abogados Mariela Morales.
En medio de las
expectativas generadas por la construcción de 100.000 viviendas de interés
prioritario (VIP), el debate en los municipios de nuestra región debe abordar
aspectos como uso y valor del suelo, democratización de la propiedad, control
de precios de materiales de construcción y el papel de las comunidades en la
generación de sus transformaciones. En
el caso del municipio de El Socorro el uso y el valor del suelo así como la
democratización de la propiedad es un debate necesario. Necesario porque las
sociedades que construyen altos niveles de equidad y solidaridad, son mejores
sociedades. El valor de metro cuadrado en el casco urbano del municipio de El
Socorro está en $42.000 y $60.000, precio similar al de municipios como
Facatativa, Mosquera y sectores capitalinos como Usme o Fontibón, esto quiere
decir que una hectárea urbana, tiene un precio aproximado en el municipio de El
Socorro de entre $420.000.000 y $600.000.000.
En una hectárea de tierra construiríamos 70 viviendas con casas de 72 metros
cuadrados y demás obras de urbanismo con áreas sociales y verdes. De ese modo
una familia en el municipio de El Socorro para adquirir un terreno para su
vivienda deberá invertir entre $6.000.000 y $8.500.000 para la compra de un lote
sin hacerle mejora alguna, es decir, en bruto, fuera de la inversión de
urbanismo. La primera pregunta que se desprende es ¿cuántas familias de nuestra
región pueden llegar a esta inversión?. Un segundo aspecto del uso del suelo es
la destinación y aprovechamiento del mismo. En municipios como El Socorro
existen terrenos que se han “engordado” o valorizado en sus precios por el
simple paso del tiempo y sin que su propietario haya hecho inversión alguna,
esto quiere decir, que son terrenos sobre los cuales el Estado, con sus dineros
públicos ha hecho esa valorización, por ejemplo trazando y pavimentando vías,
extendiendo redes de servicios, incorporándolos de terrenos rurales a urbanos o
de expansión urbana. Entonces mientras un sector de la sociedad que conserva
bienes raíces ve crecer su patrimonio otro sector de la sociedad no tiene
siquiera una vivienda digna. En derecho de petición resuelto por la secretaría
de Hacienda del municipio de El Socorro,
se certifica que no existen predios en esta localidad que estén gravados con
valorización o plusvalía. La valorización es la contribución que hace el
propietario de un bien inmueble que se ve beneficiado por la inversión hecha
por el Estado en cercanías a su predio, la plusvalía es la contribución que
hace el propietario de un bien inmueble por el aumento del valor de su terreno
por razones distintas a la inversión hecha por su propietario. En ambos casos
el concejo municipal es quien debe ordenar la incorporación de estas
contribuciones. En la ciudad de Bucaramanga se ha implementado la plusvalía de
manera reciente. En un municipio como El Socorro en donde el déficit de
vivienda alcanza un 42% (censo de 2005) y proyecta un 47% a 2010 datos DANE,
debe abrirse un debate, sobre el valor del suelo, sobre el control de los
precios y la intervención del Estado en los mismos, sobre la democratización y
el acceso a la propiedad y estas dos contribuciones deben verse como un
instrumento idóneo para hacerlo. Una segunda y última pregunta es ¿quiénes
estarán dispuestos a formular este debate?. Debe hacerlo la academia, el
Estado, los gremios, pero sobre todo la sociedad. En una región como la nuestra
que debe formular escenarios de crecimiento y desarrollo sostenible, humano y
equitativo el acceso a la vivienda y a la propiedad, es un paso para embellecer
la existencia de nuestras próximas generaciones; no es una propuesta populista,
o un atentado a la propiedad y a quienes la disfrutan, es una concepción económica razonable que
conduce a que mientras más se avance en la capacidad económica de los
ciudadanos más podrá ser su contribución al sostenimiento del Estado. 500 o
1000 nuevas viviendas en el municipio de El Socorro, permitirían la ampliación
de recursos propios, un número igual de recaudos de impuesto predial, ampliaría
la obtención de industria y comercio, entre otros; así que el debate para
sentar a la mesa a todos los actores debe llevar al compromiso de avanzar en la
realización de este propósito.
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